Fleur Pullen
Het is iets waar ik altijd vragen over krijg als ik vertel dat ik al vier jaar fulltime op reis ben en leef van mijn inkomen uit de verhuur van vastgoed: “huh, maar hoe manage je dat dan op afstand?” Mooi moment om daar eens wat dieper in te duiken en mijn ervaringen van vier jaar verhuren op papier te zetten.
Van de ‘normale’ realiteit naar de droom van reizen
Al van kinds af aan wist ik dat ik meer van de wereld wilde zien. De verhalen van ontdekkingsreizigers die per boot op onbekende plekken stuitten, fascineerden mij enorm. Het idee dat er buiten mijn veilige en bekende omgeving nog zoveel andere plekken waren die ik nog niet kende prikkelde mijn nieuwsgierigheid.
Maar net als velen kwam ik terecht in de ‘normale’ wereld waarin je braaf je school afmaakt, gaat studeren en uiteindelijk een eerste baan krijgt. De eerste jaren zat daar ook voldoende uitdaging in, ik deed een tof traineeship, ontwikkelde mezelf, startte een eigen bedrijf en had veel plezier in mijn leven in Rotterdam. Maar na een paar jaar begon het steeds meer te wringen…
Waarom een remote passief inkomen?
Ik baalde van het weer in Nederland, vond dat ik te veel met werk bezig was en dat er te weinig tijd overbleef voor andere dingen. De balans was niet goed. Ik voelde heel sterk: dit is niet hoe ik oud wil worden. Ik wilde meer tijd voor leuke dingen doen, meer zien van de wereld, minder stress en minder slecht weer.
Met mijn toenmalige vriend maakte ik een plan richting financiële vrijheid: hoe kan ik de wereld gaan rondreizen zonder vast te zitten aan inkomen vanuit werk? Niet dat het doel was om helemaal niets meer te doen, maar een volledig passief inkomen zou wel de vrijheid creëren om alleen te werken wanneer we daar zin in hadden zonder zorgen over het kunnen betalen van de kosten die bij het reizende leven hoorden.
Mijn leven nu
Het is alweer 12 jaar geleden dat het plan op papier kwam. Eerst in de vorm van wat krabbels op een leeg A4-tje. Later werd dit verder werd uitgewerkt in een Excel-bestand met cijfers en alle puntjes op de i. Uiteindelijk kostte het 8 jaar om van het plan naar de droom te komen. Achteraf verbaas ik me er nog altijd over hoe snel ik mijn leven compleet heb kunnen ombuigen. Het laat zien wat er mogelijk is als je echt ergens voor gaat!
Sinds de zomer van 2020 ben ik fulltime op reis. In de afgelopen vier jaar heb ik ontzettend veel mooie plekken bezocht. Eerst met de catamaran, samen met mijn ex-partner en daarna met mijn eigen camperbus. Met de boot voor anker in Ibiza, met de camper naar het noordelijkste puntje van Europa, wildkamperen in Schotland, wekenlang hiken in de Dolomieten en een oceaanoversteek naar de Cariben.
Het zijn ervaringen en herinneringen die niemand me meer afneemt en die ik voor geen goud had willen missen.
Door te gaan reizen ben ik dichter bij mezelf gekomen. Niet alleen omdat ik m’n hele leven omgooide en dus alles opnieuw moest uitvinden, maar ook juist doordat ik mijn identiteit niet meer koppelde aan mijn werk. Ik leerde langzamer te leven, te genieten van in het moment zijn, kreeg meer ruimte in mijn hoofd, ontmoette ontzettend veel geweldige nieuwe vrienden en begon te begrijpen dat er zoveel meer in het leven is dan een baan.
Vastgoed als de ideale remote inkomstenstroom?
Weer terug naar het plan, zo’n 12 jaar geleden. Toen we ons oude appartement in Rotterdam verhuurden omdat we het op dat moment niet wilden verkopen, ontdekten we (per toeval) hoe relaxt het is om een passief inkomen te genereren vanuit bezit. De rekensom was al snel gemaakt: aan de hand van verwachte uitgaven tijdens het reizen zouden we met de verhuur van twee panden voldoende inkomen hebben om volledig te kunnen leven van het passieve inkomen.
Met het doel van financiële vrijheid en reizen, leek investeren in vastgoed dus een perfecte oplossing om dat te bereiken! Maar de grote vraag was natuurlijk wel: hoe gaan we dat aanpakken als we straks niet in Nederland zijn? Hoe los je problemen met huurders op terwijl je op afstand zit? Hoe vindt je betrouwbare mensen voor onderhoud en reparaties? En hoe regel je een nieuwe huurder als een huurder vertrekt?
Onder het motto: “het kan vast, we weten alleen nog niet precies hoe” zijn we gaan experimenteren.
Uitbesteden, of zelf doen?
Het eerste waar je een beslissing over moet nemen is of je het zelf gaat doen of een beheerder gaat inschakelen. Zo op het eerste gezicht lijkt fysiek aanwezig zijn om te kunnen verhuren een noodzaak. Er zijn namelijk nogal wat taken die horen bij het verhuren van vastgoed:
- Innen van de huur
- Contact met huurders (direct of via een platform als AirBNB)
- Betalen van rekeningen (belastingen, en elektra, water, internet etc.)
- Ontvangst, sleuteloverdracht en schoonmaak (bij vakantieverhuur)
- Onderhoud en reparaties (incl. VVE verantwoordelijkheden)
- Meterstanden doorgeven
- Check woning na vertrek huurder
- Vinden van nieuwe huurder
De overweging van het inschakelen van een vastgoedbeheerder is daarmee een logische. En er zijn voldoende bureaus die staan te springen om jouw klandizie. Maar besef je wel dat je hiermee een groot deel (zo niet alles) van het beoogde passieve inkomen direct kwijt bent. Niet alleen omdat een vastgoedbeheerder kosten rekent voor z’n dienstverlening, maar ook omdat deze dingen toch net wat minder kosten-efficiënt aanpakt dan je zelf zou doen. Simpelweg omdat het niet door hun zelf betaald hoeft te worden.
Voorbeeld: tijdelijk schakelde ik voor de verhuur van het pand in Nederland een vastgoedbeheerder in. Puur om het uit te testen. Ik woonde toen nog in Nederland en wilde kijken of het een goede optie zou zijn voor tijdens het reizen. Dat ik dan minder inkomsten uit verhuur zou hebben, nam ik voor lief.
Maar wat bleek: zo efficiënt was de beheerder niet. Bij iedere melding van de huurder stuurde de vastgoedbeheerder meteen een aannemer langs. De voorrijkosten waren sowieso al gemaakt en voor mijn rekening. Zo was er een keer geen warm water, terwijl het gewoon een kwestie van de CV resetten was. Dit soort meldingen los je liever zelf op. Scheelt veel geld!
Door zelf te beheren kun je de kosten binnen de perken houden en hou je meer inkomen over om je remote levensstijl te financieren. Mijn ervaring van de afgelopen vier jaar is dat zelf beheren van de verhuur prima te combineren is met een reizende levensstijl, zonder dat je er enorm veel tijd aan kwijt bent. Dat vergt wel wat slim nadenken over hoe je dingen organiseert.
Lessen bij zelf remote beheren van vastgoed voor verhuur
Ik verhuur op dit moment twee vastgoedobjecten: een woning in Nederland die ik permanent verhuur en een appartement in Spanje voor vakantieverhuur. Inmiddels heb ik aardig wat dingen uitgeprobeerd om tot een ideale set-up te komen.
Hieronder neem ik je aan de hand van een aantal lessen mee in hoe ik de verhuur georganiseerd heb. Natuurlijk zijn dit mijn persoonlijke keuzes. Overweeg je om te investeren in vastgoed en dat remote te gaan beheren en verhuren? Doe er je voordeel mee, maar zoek ook vooral naar je eigen optimale manier die bij jouw (remote) levensstijl past.
Les 1: Veel kan echt prima op afstand
Zoveel mogelijk zelf doen is dus de beste manier als je een redelijk inkomen wilt overhouden aan de verhuur. Het uitgangspunt is voor mij: kan ik het zelf? Dan doe ik dat. Is het niet mogelijk, dan schakel ik anderen in.
Ik hou tijdige betaling van de huur bij, heb contact met de huurders, betaal de rekeningen en zet vakmensen in voor onderhoud en reparaties. Al deze activiteiten kun je prima organiseren op afstand.
Sterker nog: zelfs als ik fysiek in de buurt zou zijn, zou ik deze dingen vaak telefonisch of online regelen. Het maakt dus niet uit of ik in Griekenland sta met de camper of op een zeilboot zit in Madeira.
Les 2: Verhuren geeft dus geen 100% passief inkomen
Het verhuren van vastgoed vergt aandacht, tijd en energie en een 100% passief inkomen geeft het niet, hoe efficiënt je het ook regelt. Wees dus realistisch; je gaat er tijd aan kwijt zijn. Ik denk dat ik gemiddeld één a twee uur per week nodig heb om alles rondom de verhuur van de twee panden geregeld te krijgen. Dat is voor een passief inkomen van bijna 3.000 euro niet veel en komt natuurlijk ook omdat ik inmiddels een set-up heb gecreëerd die goed werkt.
Vooral vakantieverhuur kost meer tijd en energie dan permanente verhuur. Je hebt meerdere kortere periodes van huur en dat levert veel communicatie op: boekingsaanvragen, vragen over de omgeving en wat er te doen is, berichtjes over vertragingen waardoor de aankomst later wordt en spullen die mensen vergeten bij het verlaten van de woning waar naderhand contact over nodig is.
Voorbeeld: Een huurder in Spanje kwam er na haar verblijf in het appartement achter dat ze haar e-reader was vergeten. Inmiddels zaten er nieuwe huurders in het appartement. Dit vergt dus communicatie met zowel de oude als de nieuwe huurder. Daarnaast moest er een oplossing gevonden worden om de e-reader bij de huurder terug te krijgen. Uiteindelijk had ik geluk met een lieve buurvrouw die ermee naar het postkantoor is gegaan.
Les 3: Je kunt op afstand niet álles zelf
Zoals bovenstaand voorbeeld ook al laat zien, zijn natuurlijk grenzen aan wat je zelf kunt doen. Soms heb je anderen gewoon nodig. In mijn ervaring zijn dit de activiteiten waar je echt anderen nodig hebt bij het verhuren op afstand:
- Onderhoud en reparaties uitvoeren
Als je handig bent, kun je voor het onderhoud een moment inplannen in het jaar om het zelf uit te voeren, maar als je geen klusmaniak bent (zoals ik) dan is uitbesteden de beste oplossing. Sowieso zullen (spoed)reparaties altijd door een ander moeten worden opgepakt als je remote verhuurt.
Als eerste: koop een onderhoudsvriendelijke woning!
Ten tweede: creëer een team van vakmensen rondom de woning die je kunt vertrouwen. Goede vakmensen zijn lastig te vinden. Door een netwerk op te bouwen, kun je erop vertrouwen dat je goed geholpen wordt wanneer het nodig is. Het minimum is een goede loodgieter, een Cv-monteur en een allround-klusjesman/timmerman.
Ten derde: organiseer toegang tot de woning. Dit kan via de huurders, maar mijn ervaring is dat dit veel afstemmen vergt. Het is dus slimmer en handiger om iets anders te regelen. Zo heb ik in Spanje een digitale sleutelkluis geïnstalleerd, waarmee ik via een app tijdelijke toegangscodes kan aanmaken. Ook zorg ik ervoor dat er altijd iemand in de buurt een reservesleutel heeft.
Pro-tip: woon bij voorkeur zelf een tijd in de woning voordat je deze gaat verhuren. Je zult er versteld van staan hoeveel ‘kinderziektes’ en problemen je tegenkomt die je meteen kunt oplossen nog voordat betalende huurders er tegenaan lopen.
Vraag daarna een vriend(in) om de woning te ‘testen’. Ik heb dit in Spanje gedaan en het was heel leuk om te ervaren welke dingen zij tegenkwamen. Van te weinig handdoeken, onduidelijke instructies waar het afval naartoe moet en verwarring over de wasmachine. Het zijn dingen die jij als eigenaar gewoon weet en waar je dus ook niet bij stilstaat dat anderen dat anders ervaren.
- Ontvangst en schoonmaak (vakantieverhuur)
Voor het appartement in Spanje heb ik iemand die tegen betaling de gasten ontvangt en de schoonmaak regelt na vertrek van de gasten. Dit is gewoon nodig. Zorg wel voor een goed back-up plan. Ik werkte eerst met een Nederlands stel dat me een keer liet zitten, omdat er dingen in hun persoonlijke situatie speelden. Toen was ik heel blij dat ik een tweede schoonmaker al kende die ik alsnog op vrije korte termijn kon inschakelen.
- Nieuwe huurder vinden (permanente verhuur)
Bij vakantieverhuur is de wisseling van huurders geregeld wanneer je de ontvangst en de schoonmaak regelt. Maar bij de permanente verhuur heeft de wissel van huurders op afstand wat meer voeten in de aarde, juist omdat je niemand ter plekke hebt.
Inmiddels heb ik een prima manier gecreëerd waarbij ik fysiek niet aanwezig hoef te zijn. Ik verhuur een pand met drie kamers (met gedeelde keuken en badkamer). Dit betekent dat er dus altijd twee bewoners over blijven als een van de huurders vertrekt en daardoor is het eenvoudiger remote een nieuwe huurder te vinden. Hieronder kort hoe het proces in zijn werk gaat:
- Ik plaats online een advertentie op Kamernet met daarin de info over de kamer, de huurprijs en details over de open avond waar mensen zich voor kunnen aanmelden;
- De geïnteresseerden krijgen een uitnodiging voor de open avond. Tijdens de open avond laten de huidige bewoners de vrijgekomen kamer zien en maken ze kennis met de mogelijke huurders;
- De huidige bewoners geven door aan mij wat hun top 3 van favoriete geïnteresseerden is op basis van de aanwezigen tijdens de open avond;
- Ik benader de eerste op de lijst met het contract en een deadline tot tekenen voordat de kamer aan de volgende op de lijst wordt aangeboden;
- Check van de kamer na vertrek van de huurder gaat per whatsapp (video en foto’s). De huurder laat de sleutel achter in de kamer, de borg wordt teruggestort en de nieuwe huurder maakt zelf een afspraak met de huidige bewoners voor ophalen van de sleutel.
Regelmatig is een advertentie plaatsen en een open avond organiseren niet eens nodig omdat de huidige bewoners bij vertrek van een huisgenoot zelf al een nieuwe kandidaat aandragen uit hun eigen netwerk.
Les 4: Ga niet voor het onderste uit de kan
Ik snap dat de huur-hoofdprijs vragen misschien klinkt als een aantrekkelijke manier om je inkomen te verhogen. Maar naast de morele overwegingen in de huidige huurmarkt is er wat mij betreft ook een hele pragmatische reden om dit niet te doen: een hogere huur betekent meer verloop van huurders (die blijven zoeken naar een beter alternatief) en dus meer werk.
Bovendien zullen huurders kritischer zijn op de woning en minder soepel, omdat ze minder het gevoel hebben ‘waarde voor hun geld te krijgen’. Logisch ook. Het is dus wat mij betreft zoeken naar de gulden middenweg. Zeker als je remote verhuurt. Ik vraag liever iets minder huur en investeer in het opbouwen van een fijne relatie met mijn huurders. Dat is niet alleen prettiger samenwerken maar geeft mij ook een stuk minder stress en gedoe terwijl ik onderweg ben.
Tot slot
Wat mensen vaak denken is dat huurders je appartement compleet slopen, de huur niet betalen of dat je continu opgelicht wordt door klusjesmannen. Maar eerlijk is eerlijk; de wereld is een stuk minder gemeen dan de horror-stories je doen geloven. In de afgelopen vier jaar heb ik slechts één keer een meningsverschil gehad met een huurder over de borg bijvoorbeeld. In 99% van de gevallen loopt het gewoon goed.
Dat gezegd hebbende: ga je remote je vastgoed verhuren dan gebeuren er áltijd onverwachte dingen. Een huurder sluit zichzelf buiten van het vakantie-appartement of iemand laat de douche te lang lopen waardoor het water bij de buren door het plafond komt. I have seen it all!
Schrikt dit je af, dan is vastgoed verhuren vast niet iets voor jou. Soms ben ik er ook wel even klaar mee, maar dan besef ik me dat het verhuren me de vrijheid om te reizen en voel ik me de grootste bofkont ter wereld!
Wil jij ook concreet stappen zetten naar een leven zonder financiële zorgen? Op haar website From Penny to Many deelt Fleur haar ervaringen, kennis én aanpak om financiële vrijheid te bereiken.
Je vindt daar ook de Financial Freedom Toolkit speciaal als je zelfstandig aan de slag wilt met financiële vrijheid. In deze online toolkit doorloop je de stappen van het Financial Freedom proces en word je ondersteund met uitdagende opdrachten en templates.
Fleur begeleidt inmiddels ook persoonlijk mensen naar financiële vrijheid in haar één-op-één coaching traject. Tijdens het Financial Freedom Coaching Program zet je in vier online live coaching sessies concrete stappen in hoe jij ook financieel vrij kunt worden.
Nieuwsgierig of heb je vragen aan Fleur? Neem dan per mail contact met haar op.
